Druhý domov v zahraničí: na co myslet před koupí

Představa vlastního domu u moře, kam se dá kdykoli odjet, je lákavá. Druhý domov v zahraničí ale není jen místo na dovolenou. Je to nemovitost v jiném právním prostředí, v jiném jazyce a často stovky kilometrů od místa, kde trávíte většinu roku. Než začnete prohlížet konkrétní nabídky, vyplatí se ujasnit si několik věcí.

Začněte otázkou, jak budete místo užívat

Nejdůležitější rozhodnutí nepadá u prohlídky, ale mnohem dřív. Kolik týdnů v roce na místě skutečně strávíte? Pojedete jen v létě, nebo i mimo sezónu? Bude dům sloužit hlavně rodině, nebo počítáte s tím, že ho občas pronajmete?

Na odpovědích závisí téměř všechno ostatní:

Velikost a dispozice. Dům pro pravidelné návštěvy přátel a širší rodiny potřebuje jiné uspořádání než byt pro dva.
Typ lokality. Rušné letovisko je v létě živé, mimo sezónu ale může působit opuštěně. Klidnější místo zase znamená delší cestu za službami.
Nároky na údržbu. Zahrada, bazén nebo rozsáhlé terasy vyžadují péči i v době, kdy na místě nejste.

Pokud o pronájmu uvažujete, ověřte si předem, zda a za jakých podmínek ho místní pravidla v dané oblasti umožňují. Ta se mohou lišit podle země, regionu i obce.

Dostupnost rozhoduje víc, než se zdá

Druhý domov, do kterého se jezdí složitě, se postupně přestává využívat. Při výběru lokality proto myslete na celou cestu „ode dveří ke dveřím“: spojení z Prahy, vzdálenost od letiště, potřebu auta na místě.

Stejně podstatné je i každodenní zázemí. Kde je nejbližší obchod, lékař, restaurace otevřená i mimo sezónu? Jak se na místě žije v listopadu, nikoli jen v srpnu? Pokud je to možné, navštivte lokalitu v různých ročních obdobích, než se rozhodnete.

Prohlídka na místě a prověrka nemovitosti

Kvalitní fotografie a video pomohou s první orientací a ušetří zbytečné cesty. Nenahradí ale osobní návštěvu. Teprve na místě poznáte, jak dům působí v okolí, jaký je hluk z ulice, kam dopadá slunce během dne nebo jak vypadá přístupová cesta.

Při prohlídce se zaměřte zejména na:

technický stav – střechu, vlhkost, stav bazénu a technologií, zabezpečení,
okolí – sousední pozemky, plánovanou výstavbu, výhledy, které nemusí zůstat zachované,
provozní náklady – energie, údržbu zahrady a bazénu, pojištění, případné poplatky spojené se společnými prostory.

U nemovitostí s rozsáhlejším vybavením je dobré požádat o technickou prohlídku nezávislým odborníkem, který zná místní stavební postupy.

Právní a daňová stránka: bez místního odborníka se neobejdete

Koupě v zahraničí se řídí právem země, kde nemovitost leží. Postup, role jednotlivých účastníků, potřebné dokumenty i způsob zápisu vlastnictví se mohou od českých zvyklostí výrazně lišit. Proto je rozumné spolupracovat s nezávislým místním advokátem, který bude hájit výhradně vaše zájmy.

Prověřit by se mělo zejména:

kdo je skutečným vlastníkem a zda na nemovitosti nevázne dluh nebo jiné zatížení,
zda stavba a všechny její části odpovídají povolením,
jaké jsou podmínky využití pozemku a okolí podle místního plánování.

Nezapomeňte ani na daně. Vlastnictví nemovitosti v cizině má obvykle daňové důsledky jak v zemi, kde nemovitost leží, tak v České republice, a to při koupi, během vlastnictví, při pronájmu i při budoucím prodeji nebo dědění. Konkrétní dopady se liší případ od případu, proto je vhodné je s daňovým poradcem probrat ještě před podpisem jakékoli smlouvy.

Kdo se o dům postará, když tam nejste

Na tuto otázku se při koupi často zapomíná, přitom ovlivňuje každodenní spokojenost s nemovitostí nejvíc. Dům, který stojí většinu roku prázdný, potřebuje pravidelnou kontrolu, údržbu zahrady a technologií, úklid před příjezdem a někoho, kdo dokáže rychle zareagovat, když se něco pokazí.

Ještě před koupí si proto zjistěte:

zda v okolí fungují spolehlivé firmy pro správu nemovitostí,
jak se řeší zabezpečení a dohled na dálku,
kdo bude vaší kontaktní osobou na místě a v jakém jazyce s ním budete komunikovat.

Dobrou orientací je i to, jak je nemovitost vybavená. Například vila v Tossa de Mar na Costa Brava s pěti ložnicemi a čtyřmi koupelnami nabízí infinity bazén, vířivku, několik slunných teras, domácí fitness centrum, dětské hřiště a garáž pro tři vozidla. Takové zázemí je pro rodinné pobyty pohodlné, zároveň ale znamená, že bazén, technologie i bezpečnostní systém je třeba průběžně udržovat. Při úvahách o koupi je proto dobré počítat i se správou, nejen s cenou samotné nemovitosti.

Myslete i na budoucnost

Životní situace se mění. Děti vyrostou, změní se pracovní povinnosti, cestování může být náročnější. Než se rozhodnete, zvažte, jak snadno by se nemovitost dala v budoucnu prodat nebo předat dalším členům rodiny. Pomůže i otázka, zda by vám dům vyhovoval i za deset let, nebo jde spíš o odpověď na současné potřeby.

Rozumné je také promyslet, na koho bude nemovitost zapsaná a jak se do budoucna vypořádá v rámci rodiny. I to je téma pro právníka a daňového poradce, ne pro rozhodování na poslední chvíli.

Rozhodnutí v klidu a s dostatkem informací

Druhý domov v zahraničí může být místem, kam se rodina ráda vrací. Aby jím opravdu byl, vyplatí se dát rozhodnutí čas, poznat lokalitu, nechat nemovitost řádně prověřit a předem vědět, kdo se o ni bude starat.

Kromě Prahy se věnujeme také Costa Brava a Dalmácii. Aktuální nabídku najdete v sekci Nemovitosti, přehled našich služeb na stránce Služby. Pokud o druhém domově v zahraničí uvažujete a chcete si nejprve ujasnit, co by vám vyhovovalo, ozvěte se nám – rádi s vámi vaše představy probereme.