Zweitwohnsitz im Ausland: Worauf Sie vor dem Kauf achten sollten

Die Vorstellung eines eigenen Hauses am Meer, in das man jederzeit fahren kann, ist verlockend. Ein Zweitwohnsitz im Ausland ist jedoch nicht nur ein Ort für den Urlaub. Es ist eine Immobilie in einem anderen Rechtsumfeld, in einer anderen Sprache und oft Hunderte Kilometer von dem Ort entfernt, an dem Sie den größten Teil des Jahres verbringen. Bevor Sie sich konkrete Angebote ansehen, lohnt es sich, einige Dinge zu klären.

Beginnen Sie mit der Frage, wie Sie den Ort nutzen werden

Die wichtigste Entscheidung fällt nicht bei der Besichtigung, sondern viel früher. Wie viele Wochen im Jahr werden Sie tatsächlich vor Ort verbringen? Reisen Sie nur im Sommer oder auch außerhalb der Saison? Soll das Haus vor allem der Familie dienen, oder rechnen Sie damit, es gelegentlich zu vermieten?

Von den Antworten hängt fast alles Weitere ab:

Größe und Raumaufteilung. Ein Haus für regelmäßige Besuche von Freunden und der erweiterten Familie braucht eine andere Aufteilung als eine Wohnung für zwei Personen.
Art der Lage. Ein belebter Urlaubsort ist im Sommer lebendig, außerhalb der Saison kann er jedoch verlassen wirken. Ein ruhigerer Ort bedeutet dagegen längere Wege zu Dienstleistungen.
Anforderungen an die Instandhaltung. Garten, Pool oder weitläufige Terrassen erfordern auch dann Pflege, wenn Sie nicht vor Ort sind.

Wenn Sie über eine Vermietung nachdenken, prüfen Sie vorab, ob und unter welchen Bedingungen die örtlichen Vorschriften in der jeweiligen Region sie zulassen. Diese können je nach Land, Region und Gemeinde unterschiedlich sein.

Die Erreichbarkeit ist entscheidender, als es scheint

Ein Zweitwohnsitz, zu dem die Anreise kompliziert ist, wird nach und nach immer weniger genutzt. Denken Sie bei der Wahl der Lage deshalb an die gesamte Strecke „von Haustür zu Haustür“: die Verbindung ab Prag, die Entfernung zum Flughafen, die Notwendigkeit eines Autos vor Ort.

Ebenso wichtig ist die alltägliche Infrastruktur. Wo ist das nächste Geschäft, der nächste Arzt, ein Restaurant, das auch außerhalb der Saison geöffnet hat? Wie lebt es sich vor Ort im November, nicht nur im August? Wenn möglich, besuchen Sie die Lage zu verschiedenen Jahreszeiten, bevor Sie sich entscheiden.

Besichtigung vor Ort und Prüfung der Immobilie

Hochwertige Fotos und Videos helfen bei der ersten Orientierung und ersparen unnötige Reisen. Einen persönlichen Besuch ersetzen sie jedoch nicht. Erst vor Ort erkennen Sie, wie das Haus in seiner Umgebung wirkt, wie hoch der Straßenlärm ist, wohin die Sonne im Laufe des Tages fällt oder wie der Zufahrtsweg aussieht.

Achten Sie bei der Besichtigung insbesondere auf:

den technischen Zustand – Dach, Feuchtigkeit, Zustand des Pools und der Haustechnik, Sicherheitsvorkehrungen,
die Umgebung – Nachbargrundstücke, geplante Bebauung, Aussichten, die möglicherweise nicht erhalten bleiben,
die Betriebskosten – Energie, Pflege von Garten und Pool, Versicherung, eventuelle Gebühren für Gemeinschaftsflächen.

Bei Immobilien mit umfangreicherer Ausstattung empfiehlt es sich, eine technische Begutachtung durch einen unabhängigen Experten zu veranlassen, der die örtlichen Bauweisen kennt.

Rechtliche und steuerliche Aspekte: Ohne örtlichen Experten geht es nicht

Der Kauf im Ausland richtet sich nach dem Recht des Landes, in dem die Immobilie liegt. Das Verfahren, die Rollen der einzelnen Beteiligten, die erforderlichen Dokumente und die Art der Eintragung des Eigentums können sich deutlich von den tschechischen Gepflogenheiten unterscheiden. Deshalb ist es sinnvoll, mit einem unabhängigen örtlichen Rechtsanwalt zusammenzuarbeiten, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt.

Zu prüfen ist insbesondere:

wer der tatsächliche Eigentümer ist und ob auf der Immobilie keine Schulden oder sonstigen Belastungen lasten,
ob das Gebäude und alle seine Teile den Genehmigungen entsprechen,
welche Nutzungsbedingungen für das Grundstück und die Umgebung nach der örtlichen Planung gelten.

Vergessen Sie auch die Steuern nicht. Der Besitz einer Immobilie im Ausland hat in der Regel steuerliche Folgen sowohl in dem Land, in dem die Immobilie liegt, als auch in der Tschechischen Republik, und zwar beim Kauf, während des Besitzes, bei der Vermietung sowie bei einem späteren Verkauf oder einer Erbschaft. Die konkreten Auswirkungen unterscheiden sich von Fall zu Fall, daher ist es ratsam, sie noch vor der Unterzeichnung eines Vertrags mit einem Steuerberater zu besprechen.

Wer kümmert sich um das Haus, wenn Sie nicht da sind

An diese Frage denkt man beim Kauf oft nicht, dabei beeinflusst sie die alltägliche Zufriedenheit mit der Immobilie am meisten. Ein Haus, das den größten Teil des Jahres leer steht, braucht regelmäßige Kontrollen, Pflege von Garten und Haustechnik, Reinigung vor der Ankunft und jemanden, der schnell reagieren kann, wenn etwas kaputtgeht.

Informieren Sie sich daher schon vor dem Kauf:

ob in der Umgebung zuverlässige Unternehmen für die Immobilienverwaltung tätig sind,
wie Sicherheit und Fernüberwachung gelöst werden,
wer Ihre Kontaktperson vor Ort sein wird und in welcher Sprache Sie mit ihr kommunizieren werden.

Eine gute Orientierung bietet auch die Ausstattung der Immobilie. So bietet zum Beispiel die Villa in Tossa de Mar an der Costa Brava mit fünf Schlafzimmern und vier Badezimmern einen Infinity-Pool, einen Whirlpool, mehrere sonnige Terrassen, ein hauseigenes Fitnesscenter, einen Kinderspielplatz und eine Garage für drei Fahrzeuge. Eine solche Ausstattung ist für Familienaufenthalte komfortabel, bedeutet aber zugleich, dass Pool, Haustechnik und Sicherheitssystem fortlaufend instand gehalten werden müssen. Bei den Überlegungen zum Kauf sollten Sie daher auch die Verwaltung einkalkulieren, nicht nur den Preis der Immobilie selbst.

Denken Sie auch an die Zukunft

Lebenssituationen ändern sich. Kinder werden erwachsen, berufliche Verpflichtungen ändern sich, das Reisen kann anstrengender werden. Überlegen Sie vor Ihrer Entscheidung, wie leicht sich die Immobilie in Zukunft verkaufen oder an weitere Familienmitglieder weitergeben ließe. Hilfreich ist auch die Frage, ob das Haus Ihnen in zehn Jahren noch zusagen würde oder ob es eher eine Antwort auf die gegenwärtigen Bedürfnisse ist.

Sinnvoll ist es auch, zu überlegen, auf wen die Immobilie eingetragen sein wird und wie sie in Zukunft innerhalb der Familie geregelt wird. Auch das ist ein Thema für den Rechtsanwalt und den Steuerberater, nicht für eine Entscheidung in letzter Minute.

Eine Entscheidung in Ruhe und mit ausreichenden Informationen

Ein Zweitwohnsitz im Ausland kann ein Ort sein, an den die Familie gern zurückkehrt. Damit er es wirklich wird, lohnt es sich, der Entscheidung Zeit zu geben, die Lage kennenzulernen, die Immobilie ordnungsgemäß prüfen zu lassen und vorab zu wissen, wer sich um sie kümmern wird.

Neben Prag widmen wir uns auch der Costa Brava und Dalmatien. Das aktuelle Angebot finden Sie im Bereich Immobilien, eine Übersicht unserer Leistungen auf der Seite Leistungen. Wenn Sie über einen Zweitwohnsitz im Ausland nachdenken und zunächst klären möchten, was für Sie passend wäre, melden Sie sich bei uns – wir besprechen Ihre Vorstellungen gern mit Ihnen.